Споры по аренде в ОАЭ в 2026 году: могут ли арендаторы и арендодатели ссылаться на форс-мажор в договорах аренды?

Почему споры по аренде в ОАЭ сейчас резко растут

С конца февраля 2026 года ОАЭ переживают самый серьёзный период геополитической турбулентности за последние десятилетия. Скоординированные удары США и Израиля по Ирану, ответные атаки Ирана на инфраструктуру стран Залива, фактическое закрытие Ормузского пролива и остановка тысяч рейсов изменили повседневную коммерческую и жилую жизнь по всей стране так, как мало кто ожидал.

Для арендаторов и арендодателей, вопросы стоят прямо и срочно. Грузовая компания, чья деятельность остановилась, спрашивает: должен ли я по-прежнему платить полную коммерческую аренду? Жилой арендатор, чьё место работы закрылось, спрашивает: могу ли я расторгнуть договор без штрафа? Девелопер, чья цепочка поставок строительных материалов нарушена, спрашивает: могу ли я отложить передачу объекта без возврата денег покупателям? А арендодатель, видящий неплательщика, спрашивает: могу ли я уже начать процедуру выселения?

Это не абстрактные правовые вопросы. Это реальные споры, которые каждую неделю попадают на столы юристов в Дубае и Абу-Даби. Ответ зависит от двух вещей: что на самом деле говорит закон ОАЭ о форс-мажоре и затруднении исполнения в контексте аренды и как регулирующие органы - RERA, RDC и ADJD - будут действовать по делу, поданному сегодня.

Эта статья даёт и закон, и практическую реальность - по каждому сегменту: для арендаторов, арендодателей, покупателей на стадии строительства и инвесторов.

Ключевой правовой вопрос: применяется ли форс-мажор к аренде?

Короткий ответ: редко, и почти никогда автоматически. Но более развёрнутый ответ гораздо важнее.

Согласно законодательству ОАЭ, статья 273 Гражданского кодекса ОАЭ (и её эквивалент, статья 236 в новом Законе о гражданских сделках, Федеральный указ-закон № 25 от 2025 года, вступающий в силу с 1 июня 2026 года) освобождает от исполнения договорных обязательств только тогда, когда событие делает исполнение абсолютно невозможным - а не просто более сложным, более дорогим или коммерчески невыгодным.

Оплата аренды, как последовательно признают суды, почти никогда не становится невозможной в юридическом смысле. Перевод денег арендодателю не требует работающего порта, открытого воздушного пространства или непрерывной цепочки поставок. Для этого нужен банковский счёт и доступ в интернет. Поэтому подавляющее большинство арендаторов, желающих приостановить или уменьшить платежи по аренде, ссылаясь на форс-мажор, вместо этого будут обращаться к статье 249 - доктрине затруднения исполнения. Она не прекращает договор аренды, но даёт суду право скорректировать обязательство, если оно стало чрезмерно обременительным.

Ключевое различие: Форс-мажор по статье 273 может прекратить договор аренды. Затруднение исполнения по статье 249 - только скорректировать его. Но ни одно из них не действует автоматически. В обоих случаях нужны доказательства, уведомление и прямая причинная связь между конфликтом и конкретным обязательством, которое невозможно исполнить.

Когда форс-мажор действительно может прекратить договор аренды?

Договор аренды может быть прекращён по форс-мажору, если конфликт сделал основное обязательство по договору - обязанность арендодателя предоставить объект в пользование или способность арендатора пользоваться объектом - действительно невозможным. Это высокий порог, но он достижим.

Признанными ситуациями являются:

• арендуемый объект физически уничтожен или полностью недоступен из-за ущерба, связанного с конфликтом;
• государственный приказ или чрезвычайное распоряжение запрещает заселение или использование конкретного помещения;
• объект расположен в зоне ограниченного доступа под действующими мерами безопасности, которые не позволяют попасть внутрь.

Важно отметить, что ведущие юридические фирмы, подтверждают важное уточнение: если форс-мажор мешает арендодателю предоставить объект для использования, соответствующая обязанность арендатора платить аренду также может прекратиться, поскольку арендодатель сам не выполнил встречное обязательство по договору.

Этот принцип взаимных обязательств очень важен. Он означает, что анализ заключается не только в том, может ли арендатор платить, но и в том, продолжает ли арендодатель выполнять свою часть соглашения. Если объект недоступен из-за конфликта, обе стороны договора могут пострадать одновременно.

Права арендатора: что можно и чего нельзя требовать

Жилые арендаторы

Жилые арендаторы сталкиваются с самым высоким стандартом доказывания. Если вы проживаете в объекте, арендодатель выполняет основное обязательство по договору - предоставляет его для использования. Суды вряд ли поддержат утверждение, что продолжение проживания стало невозможным из-за геополитических событий, если только нет прямого физического ущерба или приказа об эвакуации со стороны государства.

Однако жилые арендаторы, понёсшие серьёзные финансовые потери прямо вследствие конфликта - например, потерю работы из-за закрытия работодателя или резкое и непредвиденное падение дохода - могут рассчитывать на защиту по статье 249 о затруднении исполнения. Здесь показательным является прецедент времён COVID-19: Центр по спорам об аренде в период пандемии разрешал добиваться досрочного расторжения или пересмотра аренды без штрафов, если арендатор мог доказать реальное финансовое затруднение, вызванное исключительными общественными обстоятельствами.

Ключевое слово - доказать. Суд будет смотреть на документальные доказательства: уведомление о сокращении, банковские выписки, подтверждающие падение дохода, и - что особенно важно - письменное обращение к арендодателю до подачи иска. Добросовестные переговоры, зафиксированные письменно, не просто желательны; они напрямую влияют на то, как RDC оценит ваше дело.

Что должны сделать жилые арендаторы сейчас

✓  Немедленно написать арендодателю, если вы испытываете финансовое затруднение, и всё документировать.

✓  Собрать доказательства финансового ущерба: уведомления о сокращении, расчётные листки, банковские выписки.

✓  Не удерживать аренду без юридической консультации, это может привести к выселению.

✓  Проверить, что регистрация Ejari действительна, иначе RDC не примет дело.

✓  Проконсультироваться с юристом до подачи заявления в RDC: сбор составляет 3,5% годовой аренды, минимум AED 500, максимум AED 20,000.

Коммерческие арендаторы

У коммерческих арендаторов аргументы сильнее, хотя всё зависит от конкретных обстоятельств. Если бизнес физически не может работать из-за конфликта — логистическая компания лишилась доступа к порту, торговая компания потеряла цепочку импорта, туристический бизнес остановлен из-за закрытия воздушного пространства - аргумент о том, что коммерческая цель аренды сорвана, становится значительно сильнее.

Различие, на которое указывают суды ОАЭ и ведущие юридические обзоры, состоит между доступностью объекта и возможностью вести с него бизнес. Склад, который физически цел, но фактически бесполезен, потому что Jebel Ali приостановил бронирования, - это совсем другая правовая ситуация, чем торговое помещение, где просто снизился поток посетителей.

Коммерческим арендаторам также следует внимательно изучить формулировку договора. Во многих коммерческих договорах аренды в ОАЭ прямо указано, что форс-мажор не освобождает от оплаты аренды - это стандартная оговорка. Если такое условие есть, единственный предусмотренный законом путь - статья 249 о затруднении исполнения, а не статья 273 о форс-мажоре. Договорные положения имеют приоритет.

Что должны сделать коммерческие арендаторы сейчас

✓  Изучить оговорку о форс-мажоре в договоре: исключает ли она обязанность платить аренду?

✓  Задокументировать конкретное операционное влияние: какие действия стали физически невозможными и почему.

✓  Направить арендодателю официальное письменное уведомление с указанием конкретного сбоя и затронутых обязательств.

✓  Собрать доказательства сбоев в цепочках поставок, портах или воздушном пространстве, которые напрямую влияют на вашу деятельность.

✓  Проверить, может ли статья 249 привести к снижению аренды, а не к её приостановке.

✓  Не освобождать помещение без юридической консультации: это может привести к потере депозита и ответственности.

Права арендодателя: что делать, когда арендатор перестаёт платить

Арендодатели сталкиваются с другой проблемой: арендаторы ссылаются на конфликт как на основание для неуплаты, часто без какого-либо формального правового основания. Закон в этом вопросе ясен: арендатор не может в одностороннем порядке удерживать арендную плату без решения суда или RDC.

Правильная процедура в Дубае включает:

• арендодатель направляет арендатору официальное письменное уведомление с указанием просроченной суммы;
• если оплата не внесена в течение 30 дней, арендодатель может подать жалобу в Центр по урегулированию арендных споров;
• RDC выносит подлежащее исполнению решение - только RDC может издавать обязательные к исполнению приказы о выселении и оплате в Дубае;
• если медиация не приводит к результату, дело переходит к слушанию и вынесению решения.

Важно: арендодатель не может прибегать к самоуправству. Смена замков, отключение коммунальных услуг или фактическое препятствование доступу без судебного приказа незаконны, независимо от задолженности по аренде, и могут повлечь ответственность.

Когда арендатор ссылается на форс-мажор или затруднение исполнения, позиция арендодателя должна состоять в жёстком оспаривании причинной связи. Действительно ли невозможность платить вызвана конфликтом, или это существовавшие ранее финансовые трудности, просто изложенные на новом юридическом языке? Суды и RDC будут внимательно это проверять. Арендодателю следует документировать историю платежей арендатора, любую прежнюю задолженность и любые доказательства того, что заявленный сбой фактически не затрагивает конкретный бизнес арендатора.

Для арендодателей. Арендатор, ссылающийся на форс-мажор без надлежащего правового основания, всё равно нарушает договор. Немедленно зафиксируйте нарушение письменно, направьте официальное 30-дневное уведомление и продолжайте процедуру через RDC. Не принимайте устных обещаний или неформальных договорённостей - всё должно быть в письменной форме.

RERA и RDC: ваш маршрут урегулирования спора

До подачи любой жалобы крайне важно понять, какой орган рассматривает тот или иной вид спора. Ошибка в выборе органа тратит время, деньги и может привести к пропуску сроков.

Орган	Что рассматривает
RERA (Real Estate Regulatory Agency)	Регуляторные жалобы: нелицензированные брокеры, ложная реклама, соблюдение требований девелоперами, надзор за проектами на стадии строительства, вопросы Ejari
RDC / RDSC (Rental Disputes Centre)	Договорные споры: неуплата аренды, выселение, расторжение аренды, повышение арендной платы, возврат депозита, проблемы с обслуживанием
Суды DIFC	Споры, регулируемые правом DIFC или при согласованной юрисдикции DIFC
ADJD (Abu Dhabi)	Споры по аренде в эмирате Абу-Даби - отдельная юрисдикция от Дубая
RERA / DLD (off-plan)	Споры по объектам на стадии строительства: задержка девелопера, вопросы передачи, отмена проекта, эскроу-счета

Как подать жалобу в RDC в Дубае (2026)

Процесс четко структурирован и во многом переведен в цифровой формат благодаря приложению Dubai REST и онлайн-порталу DLD. Основные этапы:

1. Убедитесь, что договор аренды зарегистрирован в Ejari — это обязательно. Без регистрации RDC не примет дело.
2. Подготовьте документы: подписанный договор аренды, сертификат Ejari, Emirates ID или паспорт, свидетельство о праве собственности или подтверждение владения, платёжные записи и всю переписку с другой стороной.
3. Подайте жалобу через приложение Dubai REST, онлайн-портал DLD или лично в офис RDC в штаб-квартире Dubai Land Department в Deira.
4. Оплатите сбор за подачу: 3,5% от годовой стоимости аренды, минимум AED 500, максимум AED 20,000.
5. Пройдите этап дружественного урегулирования: сначала RDC попытается провести медиацию. Если это не удастся, дело перейдёт к слушанию.
6. Получите юридически обязательное решение. Простые дела обычно решаются за 2–4 недели, более сложные — за 1–3 месяца. Апелляция увеличивает срок.

Совет. Сообщения WhatsApp, электронные письма и SMS принимаются как доказательства в RDC. Ведите полный архив переписки с арендодателем или арендатором с первого дня спора.

Покупатели на стадии строительства: когда девелопер ссылается на форс-мажор из-за задержки передачи

Региональный конфликт создал новую волну рисков по сдаче объектов на стадии строительства. Дефицит строительных материалов из-за проблем в Ормузском проливе, перебои с рабочей силой у подрядчиков и задержки цепочек поставок уже влияют на сроки строительства в Дубае и Абу-Даби. Некоторые девелоперы ссылаются на форс-мажор, чтобы оправдать задержку передачи объекта — и покупателям нужно понимать, что это означает для их прав.

Основные рекомендации для клиентов в сфере недвижимости:

• Проверьте договоры аренды на наличие пунктов о форс-мажоре и «принципе затруднения» (hardship clause) прямо сейчас.
• Направьте письменное уведомление арендодателю или арендатору, если внешние обстоятельства мешают выполнению обязательств.
• Документируйте все нарушения: сохраняйте скриншоты, уведомления об отгрузке, подтверждения закрытия портов и т.д.
• Для покупателей строящегося жилья (off-plan): проверяйте уведомления застройщика и статус регистрации задержек в RERA для подачи претензий.
• Не приостанавливайте выплату аренды самовольно без юридической консультации - суды в этом вопросе крайне строги.

Система льготного периода (Grace Period)

В каждый договор купли-продажи (SPA) строящейся недвижимости в Дубае включена предполагаемая дата завершения строительства. После наступления этой даты застройщик, как правило, имеет право на льготный период от 6 до 12 месяцев (в зависимости от условий SPA), прежде чем покупатель сможет воспользоваться средствами правовой защиты. В течение этого льготного периода застройщик не считается нарушившим обязательства.

Когда льготный период истекает, у покупателей могут появиться основания для расторжения договора и возврата всех средств, размещённых на эскроу-счёте, — но девелопер может возразить, сославшись на форс-мажор, и RERA оценивает каждый случай отдельно. В соответствии со статьёй 21 Исполнительного совета № 6 от 2010 года девелоперы могут официально заявлять форс-мажор для оправдания задержек, а DLD и суды будут определять, является ли это реальной причиной или прикрытием для небрежности.

События форс-мажора - такие как дефицит материалов из-за проблем в Ормузе, недоступность подрядчиков из-за закрытия воздушного пространства или государственная приостановка строительства - могут освободить девелопера от ответственности за задержку, но не лишают покупателя прав полностью. Средства покупателя по-прежнему защищены на эскроу-счетах, регулируемых RERA, в соответствии с Законом № 8 от 2007 года, и кредиторы девелопера не могут получить к ним доступ.

Что могут делать покупатели

Если девелопер ссылается на форс-мажор, лучшая стратегия покупателя - не пассивное согласие. Закон предоставляет структурированные инструменты:

• Немедленно изучить SPA, сосредоточившись на предполагаемой дате завершения, длительности льготного периода, определении форс-мажора и штрафах за просрочку передачи.
• Проверить статус проекта на сайте DLD или в приложении Dubai REST, посмотреть зарегистрированный рекорд Oqood и утверждённые RERA этапы строительства.
• Запросить у девелопера официальные письменные обновления и документировать всю переписку.
• Если задержка превышает договорной льготный период без удовлетворительного решения, подать жалобу в RERA и DLD.
• Если RERA проводит медиацию, а девелопер всё равно не передаёт объект, требовать компенсацию через Dubai Real Estate Court или, если проект отменён RERA, полное возмещение через Special Tribunal.

Предупреждение для покупателей. Ожидается, что лишь около 48% запланированных на 2026 год жилых объектов в Дубае будут сданы вовремя. С учётом дополнительного давления со стороны конфликта сейчас самое время проверить SPA, статус проекта в RERA и получить юридическую консультацию до истечения льготного периода по вашему объекту.

Абу-Даби: другая юрисдикция, другие правила

Распространённое заблуждение состоит в том, что RERA и Dubai RDC регулируют все споры по аренде в ОАЭ. В Абу-Даби действует полностью отдельная правовая система по вопросам аренды, администрируемая Abu Dhabi Judicial Department (ADJD) и Rental Dispute Settlement Committee, специализированным органом при Department of Municipalities and Transport.

Арендные отношения в Абу-Даби регулируются Законом № 20 от 2006 года, который устанавливает основные права и обязанности по аренде, обслуживанию, передаче и урегулированию споров. По сути, рамки форс-мажора и затруднения исполнения те же - статьи 273 и 249 Гражданского кодекса ОАЭ действуют во всех эмиратах, - но процедурные маршруты существенно отличаются.

Ключевые отличия для арендаторов и арендодателей в Абу-Даби:

• Основным органом является Rental Dispute Settlement Committee, а не RDC.
• Процессуальные правила, требования к уведомлению и сроки подачи отличаются от Дубая.
• Аналог Smart Rental Index в Абу-Даби работает иначе, чем индекс RERA в Дубае.
• Для споров по объектам на стадии строительства в Абу-Даби компетентным органом является Department of Municipalities and Transport, а не RERA.

Если объект находится в Абу-Даби, Шардже, Рас-эль-Хайме или любом другом эмирате, обязательно проверьте правильную юрисдикцию до подачи любых формальных действий. Подача в неверный орган может затянуть дело и, в некоторых случаях, привести к пропуску сроков.

Smart Rental Index от RERA: что он означает в нестабильном рынке

Один из недооценённых аспектов текущего всплеска споров - конфликты вокруг повышения аренды, вызванные рыночной дестабилизацией из-за конфликта. Smart Rental Index в Дубае - обновлённый инструмент, основанный на данных по конкретному зданию, введённый RERA и DLD, - устанавливает максимальное допустимое повышение при продлении аренды в зависимости от того, насколько текущая аренда ниже среднерыночного уровня для сопоставимых объектов.

Допустимые диапазоны повышения по Декрету № 43 от 2013 года:

Текущая аренда по отношению к рынку	Максимально допустимое повышение
В пределах 10% от рынка	Повышение не допускается
На 11%–20% ниже рынка	До 5%
На 21%–30% ниже рынка	До 10%
На 31%–40% ниже рынка	До 15%
Более чем на 40% ниже рынка	До 20%

В нестабильном рынке, где арендные ставки в некоторых районах растут из-за перераспределения спроса - переезда экспатов внутри ОАЭ, объединения офисов компаниями, ограниченного нового строительства, - Smart Rental Index становится важной защитой для арендаторов. Любое повышение, превышающее допустимый диапазон, либо не сопровождаемое обязательным письменным уведомлением за 90 дней до окончания аренды, может быть оспорено в RDC. Арендодатели, не соблюдающие это требование, теряют право на повышение аренды в соответствующий период продления.

Используйте этот инструмент. Перед тем как принять или отклонить повышение, проверьте его с помощью официального калькулятора RERA Rental Index на сайте Dubai Land Department или в приложении Dubai REST. Незаконное повышение можно оспорить в RDC.

Практический чек-лист от Qlegal Consultants: как защитить свою позицию сейчас

Будь вы арендатор, арендодатель или покупатель на стадии строительства, окно для защиты своих прав ещё открыто - но не бесконечно. Вот что нужно сделать:

Для арендаторов

✓  Проверьте договор на наличие оговорок о форс-мажоре и затруднении исполнения - исключает ли он аренду из покрытия форс-мажором?

✓  Если вы пострадали, немедленно письменно сообщите арендодателю о влиянии.

✓  Не удерживайте аренду без юридической консультации и решения RDC - это нарушение договора.

✓  Соберите доказательства финансового или операционного ущерба, вызванного напрямую конфликтом.

✓  Убедитесь, что регистрация Ejari актуальна - это обязательно для любой подачи в RDC.

✓  Рассмотрите статью 249 как альтернативу форс-мажору для корректировки аренды.

Для арендодателей

✓  Если арендатор не платит, немедленно направьте официальное письменное 30-дневное уведомление.

✓  Зафиксируйте нарушение письменно - не полагайтесь на устные обещания.

✓  Не занимайтесь самоуправством: без решения RDC нельзя менять замки, отключать услуги или ограничивать доступ.

✓  Жёстко оспаривайте любые заявления о форс-мажоре, требуя доказательств прямой причинной связи.

✓  Подавайте в RDSC, если аренда не оплачена по истечении 30-дневного срока.

✓  Проверьте оговорку о форс-мажоре в договоре, чтобы убедиться, что аренда исключена из её действия.

Для покупателей на стадии строительства

✓  Изучите оговорку о форс-мажоре в SPA: какие события перечислены и какая предусмотрена защита?

✓  Рассчитайте, когда заканчивается льготный период по SPA — это определяет момент, когда можно действовать официально.

✓  Проверьте статус проекта на сайте DLD или в приложении Dubai REST.

✓  Запросите у девелопера официальные письменные обновления о причинах задержки и новых сроках.

✓  Подайте жалобу в RERA, если льготный период истёк, а девелопер не отвечает.

✓  Убедитесь, что ваш эскроу-счёт зарегистрирован и активен — ваши деньги защищены там законом.

Как Qlegal Consultants может помочь

Споры по недвижимости и аренде — одни из самых чувствительных к срокам правовых вопросов в ОАЭ. Сроки уведомления, подачи и льготные периоды не останавливаются из-за того, что ситуация сложная. Их пропуск может превратить сильную правовую позицию в невосполнимую потерю.

В Qlegal Consultants, наша команда оказывает специализированную поддержку на каждом этапе арендных и имущественных споров:

• Аудит договоров аренды для выявления положений о форс-мажоре, затруднении исполнения и досрочном расторжении в жилых и коммерческих договорах.
• Подготовка юридически корректных письменных уведомлений арендодателям, арендаторам и девелоперам на арабском и английском языках.
• Представительство перед Dubai RDC, RERA, ADJD и Rental Dispute Settlement Committee в Абу-Даби.
• Ведение споров по проектам на стадии строительства: анализ SPA, подача жалоб в RERA, координация обращений в DLD и проверка эскроу-счетов.
• Подача заявлений об оспаривании повышения аренды: анализ Smart Rental Index и обращения в RDC.
• Многоязычные консультации для иностранных арендаторов, инвесторов и арендодателей, не знакомых с процедурой в ОАЭ.

Свяжитесь с нами. Если вы арендатор, которому грозит выселение, арендодатель, столкнувшийся с неплательщиком, или покупатель на стадии строительства, следящий за приближением льготного периода, не ждите. Свяжитесь с командой Qlegal Consultants сегодня для срочного анализа договора аренды и стратегии по спору.

 

** Отказ от ответственности: эта статья предназначена только для общих информационных целей и не является юридической консультацией. Законодательство ОАЭ в сфере недвижимости, правила RERA и процедуры RDC могут меняться. Применимое право по конкретному спору зависит от точных обстоятельств, условий соответствующих договоров и эмирата, где расположен объект. Читателям настоятельно рекомендуется получить независимую юридическую консультацию у квалифицированного лицензированного юриста в ОАЭ до принятия каких-либо действий.

© 2026 Qlegal.ae | Все права защищены | qlegal.ae